胡Sir | 瀛海地塊的小故事,告訴你中海為什么“學不會”

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中海你學不會

“中海你學不會”,是這兩年北京地產圈的流行梗。

別的房企高周轉“5986”、拿地5個月動工、9個月銷售已經很了不起了,中海4個月就能開盤;

別的房企還在為限競房70/90政策怎么排戶型而頭疼,中海已經拿出了140平方米得房率92%南向4面寬的“神戶型”。

業內大V對“神戶型”的點評

更不用說連續拿銷冠、限競房秒光等銷售神話了。

不論是拿地能力,還是產品力、銷售力,中海的爆紅,讓其他房企的職業經理人其實是倍感壓力的,

此處請腦補那張著名的表情圖。

我不是針對誰 

我是說在座的都是.jpg

其實,北京地產圈的“紅人”江山輪流坐,曾經的遠洋、萬科、龍湖,都各領過幾年風騷。

但彼時的走紅,更多是項目多、銷售額大、產品設計領風氣之先,輪流坐莊也談不上“學不會”。

而前述“神戶型”,別家戶型設計師想不到、畫不出嗎?這么說,恐怕設計師要摔手機了。

工夫在詩外。

下面我們用瀛海地塊的小故事來聊聊這個道理。

瀛海地塊的小故事

2月25日,春節后首拍,中海44.4億元拿下瀛海地塊。

這個地塊和先期入市的瀛海府、以及9月25日拿下的相鄰地塊,構成了中海在瀛海的大布局:200億貨值的超級大盤。

春節后的這塊地是這樣的:

三個住宅混合公建用地+教育+公交場站。

平面圖如下:

從出讓條件上看,其實是有點尷尬的:

三個住宅地塊都混合公建,零碎、松散,住宅會受到商業干擾,商業也構不成規模效應。

不少房企也都去問了,這三塊地,能不能把住宅都集中到其中兩塊,商業集中到其中一塊——

好比說,三個肉夾饃,變成兩塊餅+一碗肉。這樣餅是餅、肉是肉,一別兩寬、各生歡喜。

答案是:NO

當然了,也不排除這些房企的投拓部門人員的溝通能力有問題,誤解了這個重要的信息?

總之,中海拿下了這個地塊,在9月份拿出了“規劃優化方案”并通過了公示期。

新鮮出爐的方案,可以說非常漂亮了——

餅是餅,肉是肉,一別兩寬,各生歡喜。

由此大瀛海地塊格局顯現:住宅、教育、公共交通、商業條分縷析,未來生活圖景可期。

看到這個規劃方案,當初有意舉牌但最終放棄的房企心里面全是:

????

時移世易,誠可嘆也!

站在消費者立場上,不論是“神戶型”還是“神規劃”,毫無疑問都要點個大大的“贊”。

而同行說到中海,總體而言也是敬佩的。

胡Sir與中海項目上的合作方聊過,對這個頂著國企名頭、卻在管理和業務能力上,比市場化民企還市場化的企業,是贊不絕口。

這就好像,一個孩子家世好、起跑線本來就靠前,人家還努力,天資好自制力還強,他不拿第一誰拿第一?

但贊不絕口,也并不意味著“心悅誠服”。

這就好像尖子生本來閉卷也能考第一,那單獨開卷考了第一,其他同學難免腹誹。

北京市場,以規則多、規則復雜、規則多變聞名,在這個市場生存,對規則的理解、把握、溝通,儼然成了核心競爭力、企業護城河。

而我們曾經熟悉的那個市場,是在同一個規則體系下,靠品牌、產品、服務來打造核心競爭力。

時移世易,誠可嘆也!

—— 往期文章導讀 ——

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 胡 Sir 不 胡 說

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