高層小區的未來一定是“窮人房”嗎?它雖有弊端,但仍保有競爭力

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直到今天,我們去問一些老人,買房子該買什么樣的比較好啊?他們都會告訴你一句話:別買高層,吃虧。初聽覺得老人們的觀念落伍,如果高層不好現在怎么開發這么多高層呢?說明大家都喜歡啊!可細細想想并不是沒有道理,而是很有道理。過去的多層,本身公攤面積小,小區的密度低,居住敢舒適,生活便利,小區內部人員的復雜性相對較低,居住的舒適感很高。

可現如今,市面上開盤的住宅樓盤,似乎無一例外的選擇了高層住宅,而低樓層的房子都變成了面積超大的大平層或是疊加別墅不是普通人能消費得起的。小區的整體面積也相對較小,房屋的采光通常只能照顧到一面,有的戶型上午陽光足下午漆黑,有的則相反。

目前我國的高層擁有量已經遙遙領先全世界,而高層的開發史可以追述到本世紀初,北京、上海等城市就的新開住房高層比例就已經超過了百分之50了,其目的是為了解決這些城市越來越顯得嚴重的住房難問題,畢竟寸土寸金的大都市能夠在相對少的面積下居住更多的居民本身就是一種有利于城市發展的事,但是如今這些近20年的高層樓房已經出現了大量問題,樓房外立面修繕維護成本高,電梯老舊維護成本高難度大,居住體驗差等等,由于涉及居民過多根本拿不出好的解決方法。因此很多人認為未來高層將成為城市頑疾,它的未來則一定將成為“窮人房”真的是這樣嗎?

實際上,隨著中國城市化的發展,城市的體量將越來越大,過去寸土寸金的土地價值也將被多中心城市的面積擴大而稀釋,當前的核心地段未來可能被興趣的新興區域所取代,大量未開發土地的上市也將稀釋當前土地的本身價值,高層的本身分攤土地成本的價值將會越來越低,本身對于開發者的價值下降,未來的出現比例也將會縮小。

參考國際上的經驗,城市的住宅大部分還是以低樓層為主,即便是在一些國外的大都市,人口密度不輸國內都市的地區,依舊能夠把這一點做的很好,因此加強城市交通往建設,延伸城市的居住范圍創造更便捷的交通體系,便可以實現這一點。而高層則更多的承載辦公商業用途,能夠在盡可能少的土地范圍內容納更多的辦公。因此,未來更多的城市居民會將郊區的多層作為購房的首選,而若干年后如今的高層居民成功之日,做的第一件事可能就是搬出高層,相較而言城市中心區域被高層占據,搬出之后的選擇范圍仍舊也會集中在郊區的低密度社區。

這一預測的可性行依據是:隨著未來城市化的發展,城市開發面積擴大,交通網的完善和擴大,選擇低密度郊區居住的成本影響會越來越小;更多的人會逐步選擇城郊面積更大的更舒適的房屋居住,這是城市發展的必然情況,不可過分解讀為貧富的差距,唯一的可能是相對優質的小區的硬件情況要好于普通小區,但是可以確認的是都將會呈現低密度的趨勢。而要正視的是在某些大城市,由于各方面資源相對集中,人口流入的吸引力持續存在,即使高層會有這樣那樣的隱患,由于需求增量的持續存在,高層不可能成為窮人房,可能還會因為老城區學區資源以及傳統生活資源較為優質而保持持續競爭力。

還要一點不可忽視的是,未來雖然可能出現的房產稅,空置稅,以及有可能被取消的公攤面積,保障住房的普及,樓市回歸理性,高層開發的利潤率不一定有現在這樣高,開發商開發高層的比例自然不會像現在這樣大,反之還會轉而雕琢產品去做更優質的低樓層小區去爭奪溢價市場。

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